1

 

 

1.         התובע 1, מנהלהּ של התובעת 2 (להלן: התובע ו- התובעת בהתאמה) הבעלים של נכס מקרקעין ברחוב משה בקר 15 באזור התעשייה בראשון לציון, גוש 3939 חלקה 520 (להלן המושכר). ביום 31.5.2015 נחתם הסכם שכירות בין התובעת לנתבעת להשכרת שטח של כ- 500 מ"ר עד ליום 31.12.2016. כן ניתנו בהסכם השכירות שלוש תקופות אופציה בנות 24 חודשים כל אחת (סעיף 23 להסכם השכירות). הראשונה מיום 1.1.2017, השנייה מיום 1.1.2019 והשלישית מיום 1.1.2021 ועד ליום 31.12.22. דמי השכירות נקבעו בסעיף 3 ו- 4 להסכם השכירות. לפי סעיפים אלו הנתבעת שכרה מהתובעת את המושכר בתמורה לדמי שכירות חודשיים בסך של 20,837 ₪ בתוספת מע"מ לתקופה שמיום 1.6.2015 ועד ליום 31.12.2015, ו"החל מיום ה- 1.1.2016 ועד לתום תקופת השכירות, לרבות תקופות שכירות נוספות עפ"י הסכם זה (תקופות האופציה) יוגדלו דמי השכירות ב- 5% (וכן בתוספת המע"מ הנדרשת) מדי שנה ביחס לשנה היוצאת" (ההדגשות במקור- צ.ג.פ). על פי סעיף 5 להסכם השכירות, ככל שהשוכר מבקש שלא לממש את האופציה הוא יתן הודעה למשכיר, בכתב, 60 יום לפני תום תקופת השכירות המקורית או לפני תום כל תקופת שכירות מוארכת.

 

2.         הנתבעת שילמה לתובעת דמי השכירות כסדרם עד לחודש מרץ 2020, ועל פי עדותו של מנהל הנתבעת שולם כ- 26,000 ₪ לחודש בצירוף מע"מ (עמ' 3 שורה 27 לפרוטוקול מיום 18.3.21), סכום שתואם, פחות או יותר, את עדותו של התובע , הגם שנמוך במעט מהסכום עליו הוסכם בסעיף 4 להסכם השכירות (לאחר חישוב של תוספת של 5% לשנה משנת 2016).

 

2

3.         אין מחלוקת כי החל מחודש אפריל 2020 לא שילמה הנתבעת דמי השכירות כסדרם. אין גם מחלוקת כי באותה העת החלה מגפת הקורונה להתפשט בארץ ישראל והוטלו סגרים, בגינם לא יכולה היתה הנתבעת, שניהלה אולם אירועים, לקיים פעילותה.

 

4.         לאחר מגעים שנערכו בין הצדדים, ולאחר שדמי השכירות החודשיים לא שולמו, הגיעו הצדדים להסכמה בחודש יולי 2020 לפיה בגין חודשים אפריל - יולי 2020 כולל (4 חודשים) ישולם רק הסך של 50,000 ₪ בצירוף מע"מ (פחות מחצי מהסכום הנקוב בהסכם). עוד הוסכם באותו מועד, כך נחזה מהמסמך שיצורף כאן להלן, כי כל עוד ימשך המצב האמור דמי השכירות יופחתו ויועמדו על סך של 20,000 ₪ לחודש.                   

                                   

5.         עוד טרם נפרעו ההמחאות ומיד לאחר הפגישה בוטלו אלו - על ידי מנהל הנתבעת. לטענת מנהל הנתבעת הדבר נעשה בשל סגר נוסף שהוטל בגינו לא ניתן היה להמשיך בפעילות העסקית כאולם אירועים (ראו נספח ה' לכתב התביעה).

 

3

6.         בין הצדדים התנהל דין ודברים במשך חודשים לרבות בחודש אוקטובר 2020, ובפגישה מיום 13.10.2020, מנהל הנתבעת פנה לתובע כי אין בכוונתו לממש את תקופת האופציה לנוכח הקורונה. (ראו בעמ' 39 נספחי כתב ההגנה המתוקן, סעיף 9 למכתב עו"ד בן צור). על אף האמור, ולאחר שנוהל דין ודברים בין התובע לבין מנהל הנתבעת, ביקש התובע לבוא עוד לקראת הנתבעת, לנוכח התקופה טרם הקורונה בה לא היו ביניהם חילוקי דעות מהותיים, ותוך התחשבות בצוק העתים, ואף הודיע למנהל הנתבעת כי ככל שיידרש עד אמצע חודש דצמבר 2020 תוכל הנתבעת לשלם שקל לחודש (יצויין, כי הנתבעת, באמצעות מנהל הנתבעת, הודיעה כי קיימת הקלטה של דבריו של התובע, אולם הקלטה או תמלול של הקלטה זו לא הוצג, על אף שהנתבעת הציגה תמלול של חלק משיחה אחרת עם בתו של התובע).

 

7.         זה המקום לציין כי בכתב התביעה המקורי שהוגש בחודש ינואר 2021 לא צויין דבר זה. והדבר עלה בכתב ההגנה, ובחקירתו הנגדית של התובע, שאישר בהגינותו דברים אלו, אך לטעמו נאמר כי תהיה דחייה של תשלום דמי השכירות של חודשים אוגוסט עד דצמבר עד לאמצע חודש דצמבר 2020, ובתנאי שהנתבעת לא תקיים פעילות במושכר, ומתוך רצון לסייע לנתבעת במצב הכלכלי. התובע הדגיש בעדותו כי לא ויתר מכל וכל על תשלום דמי השכירות אלא על המועד שישולמו. עוד הסתבר מחקירת התובע, כי עו"ד שרמן (מי שערב להסכם השכירות, ומי שהינו אביה של הגב' תמר אמור, אחת ממנהלות הנתבעת, אשתו של מנהל הנתבעת, כיום גרושתו), הודיע לתובע כי הנתבעת כן מקיימת אירועים על אף ובניגוד לסגר, לגורמים דתיים.

 

8.         בסופו של יום, כאמור, הצדדים לא הגיעו לכדי הסכם כתוב. וביום 22.10.2020 נשלח מכתב על ידי עו"ד שרמן כי הנתבעת אינה מממשת את האופציה האחרונה והסכם השכירות תם (נספח ו' לכתב התביעה).

 

9.         על אף האמור ולאחר שהוברר, כך עולה מהעדויות, כי מנהל הנתבעת, מר אמור, ביקש להישאר במושכר, נשלחה ביום טיוטת הסכם שכירות חדש, אך מנהל הנתבעת סרב לחתום על אותו הסכם והשיב באמצעות דואר אלקטרוני את הדברים הבאים:

4

                       

 

10.       נציג התובעת (אליה רותם בנדרי) החל לפנות אל מנהל הנתבעת, מר אמור, להציג את המושכר לאחרים. מנהל הנתבעת, בתחילה, הסכים לאמור, אך לאחר מכן סרב, תוך שהוא מציין כי הערב להסכם השכירות, אביה של זוגתו, אינו מייצג את הנתבעת, ואין למכתב שנשלח כל ערך, וכי הנתבעת אינה מתעתדת לפנות את המושכר נוכח הסכם בעל פה שנכרת בינו לבין התובע, עוד היו חילופי דברים כי התובעת תישא בהוצאות פינוי הנתבעת מהמושכר (ראו תכתובות וואטסאפ מתאריכים 10.11.20 ומיום 11.11.20 שצורפה כנספח ח' לכתב התביעה המתוקן).

 

11.       לא למותר לציין שכל אותה תקופה, מאפריל 2020, לא שולמו דמי השכירות, למעט 10,000 ₪ שהועברו בחודש יולי 2020 (חלף אותם 50,000 ₪ + מע"מ עליהם הוסכם).

 

12.       בדיון שנערך ביום 18.3.21 משהתברר כי התובע אכן אמר למנהל הנתבעת כי ככל שהנתבעת תהיה סגורה והסגר בגין הקורונה ימשך הרי שמחודש אוגוסט ועד אמצע חודש דצמבר 2020, תהיה הנתבעת פטורה מתשלום דמי השכירות - ומששמע שהנתבעת בכל זאת מקיימת אירועים החליט כי יש להגיש נגדה תביעת פינוי, ועוד המשיך ואמר כי אם יוכח שלא התבצעו אירועים הוא עומד אחר הבטחתו זו עד לחודש דצמבר 2020, ומאחר שתביעת הפינוי הוגשה בחודש ינואר 2021, ניתן צו לרשויות המים והחשמל להודיע האם הייתה פעילות באותם חודשים. עם זאת, מאחר שרשויות אלו הודיעו כי בתקופה זו לא התבצעה מדידה אלא היתה שומה על פי הערכה, ועל כן נדרש דיון נוסף.

 

5

13.       עוד יצויין שבעקבות הדיון שנערך, הוגשה בקשה לתיקון כתב התביעה על דרך של הוספת חודשים נוספים שלא שולמו, חודשי שנת 2021. לאחר תיקון כתב התביעה ונוכח החלטות שניתנו, הנתבעת שילמה לתובעת, דרך הפקדה לתיק בית המשפט ביום 24.5.21 סך של 60,000 ₪, ביום 22.6.2021 סך נוסף של 40,000 ₪ וביום 8.7.2021 ₪ הופקדו. כל הסכומים הועברו לתובעת באמצעות ב"כ התובעת.

 

14.       ביני לביני, ביום 25.5.21 נקבע דיון בתובענה ליום 11.7.21 שעה 13:00. בקשה שהוגשה ביום 8.6.21 לדחיית מועד הדיון, בקשה שהוגשה על ידי ב"כ התובעים נדחתה. גם בקשתו של עו"ד שרמן לדחיית מועד הדיון נדחתה אף היא (בתחילה סברתי שיש מקום להורות על זימונו, על אף שלא הוגש תצהיר מטעמו, אך לאחר מכן סברתי כי אין בכך צורך והדבר נכתב בהחלטה). ביום 8.7.21 (יום חמישי) הוגשה בקשה לדחיית מועד הדיון מאחר שעו"ד שורר אינו יכול להגיע לדיון (שהיה קבוע ליום ראשון, 11.7.21) - בקשה זו נדחתה. לדיון ביום 11.7.21 לא התייצב עו"ד שורר, החלטה מפורטת לעניין זה ניתנה באותו מועד וזאת מאחר שעו"ד אדיב שייצג אף הוא את הנתבעת ומנהל הנתבעת סירבו לקיים הדיון. גם לאחר מכן ניתנה החלטה לעניין זה.

 

15.       במסגרת הדיון היום התייצב עו"ד אדיב וביקש להתפטר מייצוג, אושרה הבקשה. על אף האמור נשאר עו"ד אדיב בדיון. נציג הנתבעת התייצב אף הוא לדיון. הנתבעת לא שכרה שירותיו של עו"ד אחר, והמשיכה לטעון טענות לעניין הייצוג.

 

16.       מנהל הנתבעת בחר שלא לחקור את התובע, ומנהל הנתבעת נחקר על תצהירו. הצדדים סיכמו טענותיהם.

 

17.       התובעים הודיעו בצורה חד משמעית כי הם עומדים על פינוי המושכר. לטענת התובעים על אף ניסיונות שלהם לבוא לקראת הנתבעת היא עושה במושכר כבשלה. לא נחתם הסכם חדש, ועדיין הנתבעת אינה משלמת דמי שכירות כמפורט בהסכם השכירות. גם הסכמי ביניים שנעשו לטובת הנתבעת - הנתבעת לא עמדה בהם ועל כן הם בטלים. עוד הפנו התובעים להפרות חוזרות ונשנות של הנתבעת, של תשלום דמי השכירות באיחור ניכר. עוד הפנו כי גם הסכום של 50,000 ₪ בצירוף מע"מ שולם רק בימים אלו לאחר הערותיו של בית המשפט בדיון מיום 11.7.21, כמו גם תשלום המע"מ שאף הוא שולם לאחר הדיון, וכי הנתבעת עדיין אינה משלמת את דמי השכירות המוסכמים, אלא רק סך של 20,000 ₪ מחודש מרץ 2021 בלבד.

 

6

18.       לטענת הנתבעת, כפי שעולה מכתב ההגנה, מהדיונים שנערכו, ומדברי מנהל הנתבעת, רק מחודש מרץ 2021 חלה חובה על הנתבעת לשלם שכירות. עוד טען מנהל הנתבעת כי ההסכמה עם מנהל הנתבעת היתה שקל לחודש עד שתסתיים הקורונה וזו לא הסתיימה. כי גם אם יוחלט כי ההסכמה היתה רק על חודשי הסגר, הרי שיש לקזז את חודשים ינואר 2021 ופברואר 2021 (לגביהם שולם לטענתו סך של 10,000 ₪ כל אחד בהפקדה לבית המשפט בחודש 24.5.2021). עוד ניתן להבין כי קיים סיכום בכתב - מנהל הנתבעת הפנה למסמך מיום 5.7.20 לפיו דמי השכירות עומדים על 20,000 ₪ בתוספת מע"מ על כן, בסופו של יום שולמו דמי השכירות ואין מקום לפנות.

 

דיון והכרעה

 

19.       סעיף 15 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א- 1971 קובע:

(א) היה הנכס המושכר מקרקעין ונמנע מן השוכר להשתמש בו למטרת השכירות מחמת נסיבות הקשורות במושכר או בדרכי הגישה אליו והשוכר לא ביטל את החוזה בשל כך, פטור הוא מתשלום דמי השכירות בעד הזמן שהשימוש נמנע כאמור; המשכיר רשאי, כעבור זמן סביר בנסיבות הענין, לבטל את החוזה, זולת אם הודיע לו השוכר לפני כן שהוא מוותר על הפטור מתשלום דמי השכירות.

(ב) הפטור האמור יחול רק אם בעת כריתת החוזה לא ידע השוכר על הנסיבות האמורות בסעיף קטן (א) ולא היה עליו לדעת עליהן, או לא ראה אותן ולא היה עליו לראותן מראש, ולא יכול היה למנען.

 

20.       הסעיף אמנם מקנה לשוכר זכות להימנע מתשלום דמי שכירות במצב בו לא הייתה לו אפשרות לעשות שימוש במושכר למטרת השכירות. עם זאת, אין הוא מונע מהמשכיר לבטל את החוזה וכפועל יוצא מכך, אין הוא מונע ממנו לתבוע את פינויו של מושכר. וזאת גם אם אניח לטובת הנתבעת כי הוראות הסיכול שבסעיף 15 לחוק השכירות והשאילה רלוונטיות גם למקרה שלפנינו (כאשר בניגוד לכך נקבע בע"א 4893/14 וליד חמודה זועבי נ' מדינת ישראל- משרד האוצר,(03.03.16) שהאמור חל שמדובר במניעה תוצאת המושכר עצמו).

 

21.       ככל שביקשה הנתבעת לפעול בהתאם לסעיף זה, יכולה היתה, עקרונית ובהנחה שהצדדים היו מסכימים על תחולת אותו סעיף, להודיע כי היא פטורה מתשלום דמי השכירות אולם אז רשאים התובעים לפנות הנתבעת מהמושכר.

 

22.       גם אם נפנה לדיני הסיכול הכלליים - סעיף 18(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א- 1971 קובע :

"היתה הפרת החוזה תוצאה מנסיבות שהמפר, בעת כריתת החוזה, לא ידע ולא היה עליו לדעת עליהן או שלא ראה ולא היה עליו לראותן מראש, ולא יכול היה למנען, וקיום החוזה באותן נסיבות הוא בלתי אפשרי או שונה באופן יסודי ממה שהוסכם עליו בין הצדדים, לא תהיה ההפרה עילה לאכיפת החוזה שהופר או לפיצויים".

 

7

גם אם יקבע שהנתבעת עומדת בתנאי סעיף זה, קרי כי מגפת הקורונה אירוע מסכל הפוטר חלקית או באופן מלא מתשלום דמי השכירות בתקופה שלא ניתן היה בכלל להפעיל אולם האירועים, הרי מרגע שדמי השכירות אינם משולמים עומדת לתובעים הזכות לפנות את הנתבעת. (ראו גם בתא"ח (שלום ת"א) 21671-09-20 הוברמן נ' מוגרבי, 8.12.20 ; תא"ח (אשדוד) 32379-08-20 הלני השקעות ונדל"ן בע"מ נ' מימון לסרי (21.3.2021); תא"ח 27886-05-20 עופר אגם יזום ובניין בע"מ נ' קווינסטאון יזמות והשקעות בע"מ ועוד וראו גם ע"א 59100-07-20 (מחוזי תל אביב) שם הגיעו הצדדים להסכמה כי יתקבל ערעור על פסק דינו של כבוד השופט יריב לפינוי הנתבעת - בכפוף לתשלום סכום של 230,000 ₪ בגין דמי שכירות חלקיים).

 

23.       אשר על כן, כעקרון, על פי הפסיקה ספק אם קיימת לנתבעת, משלא שילמה חודשים על גבי חודשים תשלום דמי השכירות הגנה ממשית מפני תביעת הפינוי נוכח טענות סיכול כאלו ואחרות. עם זאת, יש לבחון הטענות החוזיות הקיימות.

 

24.       מהראיות שהונחו לפניי עולה כי אכן התובעים הסכימו לוותר חלקית על דמי השכירות לחודשים אפריל 2020 - יולי 2020- תמורת תשלום של 50,000 ₪ בתוספת מע"מ. עוד הסכימו התובעים לקבל תשלום בגין חודשים אוגוסט 2020 ואילך, כל עוד מדובר בחודשי הקורונה' סך של 20,000 ₪ בצירוף מע"מ

 

25.       אולם הסכמה חוזית זו שהיתה, בוטלה הלכה למעשה על ידי הנתבעת עצמה בביטול ההמחאות שניתנו לתובעים. כך שהיתלות מנהל הנתבעת בהסכמות מהמסמך מיום 5.7.20, הסכמות בהן לא עמדה הנתבעת בעצמה, אינה כדין. הנתבעת לא שילמה את הסכום של 50,000 ₪ + מע"מ, אלא רק בימים אלו, לאור הערות בית המשפט בדיון מיום 11.7.21, וגם תשלומי שנת 2020 ו- 2021 לא בוצעו. ממילא על פי הנכתב שם, לאחר חלוף הסגר, היתה אמורה הנתבעת לשלם הסכום שנקבע כדמי שכירות "ובתנאי שנמשיך את החוזה לפי תנאיו" וגם זאת לא קוים.

 

26.       על אף כל האמור, קשים הם פני הדברים מקום בו נדרשים אנו לפנות אולם אירועים - עסק - שבמשך שנים עומד בהתחייבויותיו כלפי התובעים, אולם נוכח המניעה העולמית והישראלית - מגפת הקורונה והסגרים בעקבותיה - נאלץ שלא להפעיל מטה לחמו.

 

27.       אני סבורה כי במקרים מעין אלו, שומה על הצדדים, לבחון אלטרנטיבות אחרות.

 

28.       אני סבורה, כי התובעים ניסו ללכת לקראת הנתבעת בהפחתת דמי השכירות בתקופות הרלבנטיות, אך ניסיונות אלו לא צלחו. עוד מצאתי מחומר הראיות שהונח לפניי, כי מרגע שיחסי הצדדים עלו על שרטון כל צד התבצר בעמדתו, עד כדי מצב שהנתבעת בוחרת שלא לקיים הסכם השכירות, גם בחודשים בהם אין סגרים והמשק חזר לפעול, כשגם מנהל הנתבעת יודע כי הסכם חדש לא קיים (ראו התכתובת בדואר האלקטרוני מיום 4.11.20 שהובאה בשלמותה מעלה) וכי היתלותו בהסכם זמני מיום 5.7.20 - הסכם שהופר על ידו, אינו ראוי.

 

8

29.       לאחר ששקלתי כלל הראיות והנתונים בתיק זה ומתוך מטרה לאיזון אינטרסים, נוכח המשבר העולמי, תוך שאנו מצווים גם במידת החסד ולא רק במידת הצדק, ועל אף ההפרות החוזרות של הנתבעת, ומאחר שמדובר במושכר ששימש למטרת הפעלת עסק, אשר בשל מצב החירום לא היה באפשרות הנתבעת להפעילו לפחות בחלק מהתקופה, לאחר שבמשך כחמש שנים לא היו הפרות בגין דמי שכירות, תוך אפשרות לקבל גם את הטענה שבמושכר הושקע כסף רב וכי מנהל הנתבעת הסתמך על כך שיוכל להחזיר את השקעתו באמצעות הפעלת העסק. מצאתי להורות על דרך 'ביניים' כפי שיפורט, ללא הוראה של פינוי מיידי כבקשת התובעים, וזאת תוך קביעת מדיניות שבאירוע מסוג זה, ראוי, ולו כפתרון ביניים, ישאו הצדדים בנטל השכירות במשותף (ומבלי לקבוע מסמרות לעניין התביעה הכספית על אף שלטעמי ייטיבו הצדדים להסדיר תביעה זו בדרך הבאה).

 

30.       אני מורה על פינוי המושכר - עד ליום 1.10.21 אלא אם תשלם הנתבעת הסכומים הבאים.

א.        בגין תקופת אפריל 2020 ועד יולי 2020 - על הנתבעת לשלם סך של 50,000 ₪ בצירוף מע"מ - שולם בימים אלו (בהתאם לסיכום מיולי 2020 על אף שהופר על ידי הנתבעת).

ב.         אשר לחודשים אוגוסט 2020 ועד דצמבר 2020 - ללא תשלום. התובע בעדותו אישר כי הסכים לדחות את מועד התשלום של אותם חודשים (עמ' 6 החל משורה 14), לאחר מכן הסכים גם לוותר על דמי השכירות אם לא נערכו אירועים. תוך הליכת כברת דרך לנתבעת, ובהנחה כי לא נעשו אירועים (על אף שמנהל הנתבעת הודה כי אירוע אחד נערך לקרובת משפחה), הרי לא יגבו דמי שכירות עבור חודשים אלו.

ג.         מחודש ינואר 2021 ועד פברואר 2021 - 20,000 ₪ בצירוף מע"מ, בהתאם להסכם הזמני מיום 5.7.20 - על אף שהופר על ידי הנתבעת. (בקופת בית המשפט הופקד סך של 120,000 ₪ במצטבר שהועבר לתובעים באמצעות בא כוחם, ניתן להפחית סכום זה של 40,000 ₪ מהמופקד, כשהנתבעת תעביר סכום המע"מ, ככל שטרם הועבר, לתובעת).

ד.         מחודש מרץ 2021 אז הוסר הסגר - ישולמו דמי השכירות במלואם על פי הסכם השכירות, בהפחתת סך של 10,000 ₪ ששולם בחודש יולי 2020, והפחתת תשלומים שהועברו לבא כוח התובעים מהפקדות שבוצעו בקופת בית המשפט על ידי הנתבעת.

 

בהערת אגב יצויין, כי חישוב אריתמטי-מתמטי של הסכומים האמורים, עד חודש פברואר 2021 כולל - תקופות הסגרים, מטיל למעשה נטל כבד יותר דווקא על התובעים ולא על הנתבעת (למעשה מדובר בתשלום של 30% מדמי השכירות, סך של 90,000 ₪ + מע"מ לתקופה מאפריל 2020 ועד פברואר 2021,, 11 חודשים, במקום כ- 286,000 ₪ + מע"מ), אולם מרוח הדברים ניכר כי נכונות זו של התובעים הייתה קיימת. עוד יצויין כאן, כי הצעה דומה הוצעה במהלך הדיון, ומנהל התובעת נעתר להצעה זו אך מנהל הנתבעת סרב.

 

9

31.       ככל שלא ישולמו הסכומים האמורים, המהווים איזון בין טענות הצדדים, ועל אף הפרות הנתבעת את ההסכמים, ובהעדר הסכם שכירות חדש, יפונה המושכר, כאמור, עד ליום 1.10.21, וזאת בין היתר על מנת לאפשר לנתבעת להתארגן, ולהודיע לצדדים שלישיים (שהרי מדובר באולם אירועים). החל מיום זה וככל שלא ישולמו התשלומים יהיו התובעים רשאים לפתוח תיק הוצאה לפועל לפינוי המושכר.

 

32.       אני קובעת כי הנתבעת תשלם רק שכר טרחת עו"ד התובעת בסך של 5,000 ₪, אין צו להוצאות מעבר לאמור, וזאת נוכח קיזוז הוצאות בגין תיקון כתב התביעה.

 

33.       זכות ערעור לבית המשפט המחוזי (מרכז) כדין.

 

ניתן היום, י"ג אב תשפ"א, 22 יולי 2021, בהעדר הצדדים.