4. המשיבה התנגדה לבקשה. נטען כי במהלך ביקורם של שני מפקחים במקום, ביום 22.5.25, הבחינו בהקמת המבנה והשביל, אשר הוקמו על קרקע שייעודה לחקלאות. המבנים לא היו קיימים ביום 14.3.25. עוד נטען כי בעת הביקור במקום הבחינו המפקחים (ותיעדו את הדבר בתמונות), כי טרם הושלמה בניית הרצפה של המבנה, טרם הותקנו בו דלתות, חלונות, משקופים, טרם הסתיימה הקמת הגג, המבנה טרם חובר לתשתיות כלשהן וטרם הותקנו למבנה מדרגות כניסה. מחוץ למבנה נמצאו חומרי בניה רבים, והמבנה עמד ריק. ביחס לשביל, הרי שהונחו אבני מדרך אך טרם בוצע מילוי בין האבנים. מדו"ח הפיקוח עולה בבירור כי מדובר במבנה למגורים אשר טרם הסתיימה בנייתו והוא טרם אוכלס. נטען כי צו ההריסה הוצא כדין, בהתאם לתנאים הקבועים בחוק ולאחר קיומו של הליך תקין.

5. ביום 14.7.25 התקיים דיון במהלכו נשמעה עדותם של שני המערערים, וכן נשמעה עדותו של אחד המפקחים שנכחו בביקור במקום (מר אמג'ד מחאג'נה). הצדדים סיכמו טענותיהם בכתב: סיכומי המערערים הוגשו ביום 4.8.25; סיכומי המשיבה הוגשו ביום 7.8.25, וסיכומי תשובה של המערערים הוגשו ביום 1.8.25.

6. ביום 3.9.25 ניתנה החלטת בית המשפט, היא ההחלטה מושא הערעור שלפניי.

7. בהחלטתו קבע בית המשפט קמא כי הנכס כולל שני סוגי עבודות, וכי לא קיים לגבי מי מהן היתר בניה. מעדויות המערערים ניתן לקבוע כי בניית הנכס החלה לאחר יום 18.2.25 ומכאן שבעת חתימת תצהיר המפקח - טרם חלפו 6 חודשים מתום הבנייה. עוד נקבע כי במועד הדבקת הצו על המבנה - הוא לא היה מאוכלס. בעניין זה נתן בית המשפט קמא את דעתו לכך שלפי התמונות - מדובר במבנה הכולל פתחי חלונות ודלת שטרם נסגרו, הגג טרם נאטם, חומרי בנייה שונים הונחו בכל מקום, ובחלק מהתמונות ניתן להבחין בחלק מקורות עץ היוצאות מהחלון של המבנה. נקבע כי התמנות הפנימיות שתיעד המפקח - הן תמונות המתעדות את פנים המבנה. לנוכח קביעה זו, הרי שאין מקום להרחיב ולקבוע באשר למחלוקת בין הצדדים בכל הנוגע לתצלומי האוויר מחודש מרץ 2025. עוד נקבע כי התמונות שהגישו המערערים אינן מסייעות לתמיכה בטענתם בדבר מועד האכלוס, שכן לא ברור מתי צולמו התמונות.

8. עוד קבע בית המשפט קמא כי הגם שלא נפל פגם בהליך הוצאת הצו, הרי שנפל פגם בנוסח הצו, שכן ביחס למבנה מעץ לא צוין כי מדובר בבית מגורים. נקבע כי לא מדובר בפגם שיש בו כדי להביא לבטלות הצו או לביטולו. נקבע כי השוואה בין נתוני הצו שהודבק ונמסר למערערים לבין הדרישות הקבועות בסעיף 221 (ג) לחוק התכנון והבניה - מלמד כי הצו כולל את מלוא הנתונים הרלבנטיים, למעט העובדה כי מדובר בבנייה אשר טרם הסתיימה בנייתה ואשר טרם חלפו 30 יום מיום אכלוס המבנה). נקבע כי הסיבה לפגם אינה מהותית לשם בחינת נפקותו של הפגם. יש לבחן את תוצאת הפגם בהתאם לדין, ובאספקלריה של סעיף 229 לחוק התכנון והבניה, המורה כי בית המשפט לא יורה על ביטול צו מנהלי אלא אם שוכנע כי נפל פגם חמור אשר בעטיו יש לבטל את הצו.

9. לקביעתו של בית המשפט קמא, מדובר בפגם גלוי לעין, שאינו תוצר של טעות בנתונים שעמדו בעת בחינת הבניה האסורה טרם עריכת הצו. הנתונים שעמדו בפני החותם על הצו - שיקפו את נתוני הנכס, את מהות הבנייה וייעוד הקרקע, את העובדה כי אין היתר בניה, וכן כי קימה חובת היועצות.

10. עוד נקבע כי הפסיקה אליה הפנו הצדדים בטיעוניהם - מתייחסת לפגם שנפל בתצהיר המפקח, ואילו בענייננו מדובר בפגם צורני בצו עצמו.

11. נקבע לפיכך כי ההשמטה שנפלה בצו אינה עולה כדי פגם חמור המצדיקה את ביטולו. מטרת הדרישות הפורמליות שבסעיף 221 נועדה להבטיח ודאות, שקיפות והגנה על זכויות הפרט מפני פגיעה מהותית בקניינו. אן בפגם שנפל בצו כדי לפגוע בזכויות המערערים בהיבט מהותי.

12. אשר על כן - נדחתה בקשת המערערים, וצו עיכוב הביצוע של צו ההריסה המנהלי - בטל אף הוא.

מכאן הערעור.

13. בהודעת הערעור נטען כי בית המשפט קמא שגה בקביעתו לפיה מדובר בפגם צורני. נטען כי יש בפגם זה כדי להשליך על שאלת התשתית העובדתית שעמדה לפני חותם הצו. נוכח הפגם, היה על המשיבה לצרף תצהיר של החתום על הצו, המציין כי טרם הוצאת צו ההריסה - הונחו בפניו מסמכים המתייחסים לסוגיית בית המגורים.

14. עוד נטען, כי בעניין דומה [עפ"א 10459-08-18] נקבע כי צו הריסה מנהלי אשר אינו מתייחס לשאלת אכלוס בית מגורים - דינו להתבטל.

15. ביום 31.10.25 הוגשה תגובת המשיבה לערעור. המשיבה סמכה את ידיה על החלטת בית המשפט קמא. נטען כי מלכתחילה העלו המערערים טענות שונות, אולם הן נזנחו במהלך ההליך בבית המשפט קמא. נטען כי את הבקשה לביטול הצו שהגישו המערערים יש לבחון בשלושה רבדים: האם העבודות בוצעו כדין, האם התקיימו הדרישות למתן הצו; האם נפלו פגמים בהליך הוצאת הצו או בצו עצמו, אשר הופכים אותו לבטל או מחייבים את ביטולו.

16. לטענת המשיבה - בדיקה שערכה המפקח מלמדת כי על פי תצלום אוויר מיום 14.3.25 - טרם החלו עבודות הבניה של המבנה. התמונות שצילום המפקח במהלך הביקור במקום מיום 22.5.25 - מתיישבות עם ממצא זה ומלמדות כי טרם הושלמה בניית המבנה. בדו"ח הפיקוח שערך המפקח צוין כי מדובר במבנה למגורים, ואף מהתמונות הדבר ברור. אף אין מחלוקת כי מדובר בעבודות אסורות אשר לא ניתן בעניינן היתר בניה. תצהירו של המפקח שימש בסיס להוצאת הצו. על פי התצהיר - מדובר במבנה למגורים אשר בנייתו טרם הסתיימה, והוא עדיין לא מאוכלס. ביחס לשביל, נקבע לשם הזהירות כי בנייתו הסתיימה, אם כי טרם חלפו 6 חודשים מיום סיום הבניה.

17. המשיבה אינה חולקת על כך שנפלה טעות בצו עצמו שכן צוין בו כי לא חלפו יותר מ- 6 חודשים מעת סיום העבודה [קביעה זו נכנה ביחס להקמת השביל, אך ביחס למבנה העץ היה אמור הצו לציין כי טרם הסתיימה בניית המבנה והוא טרם אוכלס, תוך ציון העובדה כי מדובר במבנה למגורים].

18. עוד ציינה המשיבה כי ביום 26.6.25, עת הודבק הצו במקרקעין, תיעד המפקח שינויים משמעותיים במצב העבודות האסורות - הותקנו מדרגות כניסה, הגג הושלם, הותקנו חלונות ודלת. עבודות אלו מחזקות את הקביעה כי עבודות הבנייה נמשכו, וכי בעת הגשת התצהיר - טרם הסתיימו. אף ביחס לשביל התברר בדיעבד כי נמשך ביצוע העבודות, ובוצע מילוי בין אבני המדרך.

19. אשר לטענת המערערים בדבר פגם שנפל בצו - חזרה המשיבה וטענה כי מדובר בטעות סופר, אך אין שחר לטענה בדבר פגם שנפל במישור המהותי. סוגיית היות המבנה מיועד למגורים עולה כבר בדו"ח הפיקוח אשר הועמד לעיונו של מנהל המשיבה, ואשר צורף לכל ההתייעצויות טרם מתן הצו. הדברים מפורטים גם בדפית האיתור שנערכה על ידי המפקח, ואשר גם היא עמדה לעיונם של נותן הצו, היועצת המשפטית של הרשות וכן ממלאת מקום מתכננת מחוז צפון. הדברים מפורטים גם בתצהיר המפקח שהוגש לעיונו של מנהל המשיבה טרם הוצאת הצו.

20. מכאן, שלא נפלה שגגה בהחלטת בית המשפט קמא, מסקנתו לפיה התקיימו התנאים להוצאת הצו המנהלי - מתבקשת וראויה.

21. ביום 30.11.25 התקיים דיון במהלכו חזרו הצדדים על טענותיהם בכתב, והוסיפו עליהן בעל פה.

22. ב"כ המערערים טען כי על פי פסק הדין שניתן בעפ"א 10459-08-18 זוהר נ' הועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז צפון (18.11.18) [להלן: עניין זוהר] מקום בו צו ההריסה המנהלי לא מאזכר בצו עצמו כי מדובר במבנה למגורים, הרי שדינו להתבטל, "ללא קשר לשאר הנתונים בתיק". מכאן, לטענת המערערים, שבענייננו אחת דינו של צו ההריסה מושא הערעור - להתבטל. נטען בנוסף כי קביעה זו של בית המשפט בעניין זוהר - אושרה בעפ"א 41970-11-18 דיאב נ' הועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז צפון (15.12.18) [להלן: עניין דיאב], למעט הסתייגות אשר אינה רלבנטית לענייננו: לטענת המערערים, בעניין דיאב נקבע כי מקום בו מדובר במבנה או עבודות אשר על פניו אינן בגדר 'בית מגורים' - דוגמת פרגולה או גדר - הרי שאין רלבנטיות לשאלת האכלוס, ואין לומר בהכרח כי תצהיר שאינו מתייחס לסוגיית בית המגורים הינו פגום.

23. עוד טענו המערערים כי על פי ההסבר של ב"כ המשיבה בדבר מקור הפגם בצו - הרי שמדובר בפגם במערכת הממוחשבת של הוועדה, ולפיכך לא ניתן להסתמך על זיהוי הנכס ועל התצהיר שעומד בבסיס הצו. על מנת לשכנע כי התקלה אינה משפיעה על הצו - היה על המשיבה להביא בפני בית המשפט קמא עדות ביחס למקור התקלה ונפקותה. הדבר לא נעשה, ומשכך לא ניתן לשלול את החשש כי המסמכים שעמדו לפני מוציא צו ההריסה - אינם מסמכים נכונים המתייחסים לנכס של המערערים.

24. ב"כ המשיבה סמך ידיו על החלטת בית המשפט קמא, מנימוקיה, הפנה לתשובה המפורטת בכתב, והוסיף כי צו ההריסה לא ניתן בהסתמך על נתונים ממערכת ממוחשבת, אלא על סמך מפקח שהגיע למקום, תיעד את ממצאיו, ערך דו"ח פיקוח ובהמשך גם תצהיר ודפית איתור.

דיון והכרעה:

25. לאחר שעיינתי בהחלטת בית המשפט קמא, ולאחר שנתתי דעתי לטענות הצדדים וקראתי את טיעוניהם בכתב (על נספחיהם), נחה דעתי כי דין הערעור להידחות.

26. החלטת בית המשפט קמא מפורטת, מנומקת ויסודית. לא מצאתי כי נפלה בה שגגה כלשהי המצדיקה התערבות של ערכאת הערעור - לא בקביעות העובדתיות, ולא במסקנה המשפטית הנגזרת מהן.

27. בית המשפט קמא קבע כממצא עובדתי, לאחר שהתרשם באופן בלתי אמצעי מהעדים שנחקרו בפניו, ובשים לב ליתר הראיות שהוצגו לו, כי עבודות הבניה של המבנה טרם הסתיימו במועד בו נערך תצהירו של המפקח, וכי במועד בו הודבק צו ההריסה על המבנה - הוא לא היה מאוכלס. עוד נקבע, כממצא עובדתי, כי הגם שהמערערים לא אישרו זאת בעדותה, הרי שהתמונות שהוגשו במסגרת שמיעת הראיות מתעדות את פנים המבנה מושא הצו.

28. קביעות אלו של בית המשפט קמא הן קביעות עובדתיות מובהקות, המבוססות כאמור הן על התרשמותו הישירה של בית המשפט קמא מהעדים שנחקרו בפניו, והן מהמסמכים שהוגשו לעיונו (לרבות תמונות שצילם המפקח בעת ביקורו במקום). כידוע, אין זו דרכה של ערכאת הערעור להתערב בקביעות מסוג זה, אלא במקרים חריגים. בענייננו, לא זו בלבד שלא נמצאה עילה להתערבות בקביעות אלו, אלא שהן מקובלות עלי במלואן.

29. אמנם, בית המשפט קמא לא קבע מפורשות כי הוא אינו נותן אמון בגרסת המערערים (אשר משום מה לא הצליחו לזהות את התמונות המתעדות את ביתם-שלהם, כל אימת שהתמונות תיעדו את פנים המבנה). אלא שלא היה צורך בקביעה מסוג זה. עיון במכלול התמונות מלמד כי התמונות שמתעדות המבנה מבחוץ ואלו המתעדות את חלקו הפנימי - הן חלק מאותו תיעוד ושל אותו מבנה (ר' ההפניה של בית המשפט קמא לתמונות בסעיף 9 להחלטתו).

30. ודוק: משקבע בית המשפט קמא את קביעותיו הנ"ל בנוגע למועד סיום העבודות ומועד אכלוס המבנה - הרי שטענות הצדדים ביחס למשמעות הראייתית שניתן או לא ניתן לייחס לתצלום האוויר מיום 14.3.25 (טענות אשר על חלקן חזרו ב"כ הצדדים במהלך הטיעון לפניי) - מאבדות מחשיבותן. בנוסף, קביעות בית המשפט קמא נסמכות על ראיות שהובאו לפניו, ואשר אינן נסמכות על טענות או הסברים בדבר תקלת מחשוב כזו או אחרת במערכת המחשבים של המשיבה.

31. אשר לקביעת בית המשפט קמא בדבר מהות הפגם שנפל בצו ההריסה ונפקותו - הרי שלטעמי בית המשפט קמא צדק במסקנתו לפיה אין בצו כדי להביא לבטלות צו ההריסה או לביטולו.

32. נזכיר: המשבצת הנורמטיבית במסגרתה נבחנת טענת הפגם בצו, נטועה בגדרי סעיף 229 לחוק התכנון והבניה, הקובע כי (ההדגשה אינה במקור:

"לא יבטל בית המשפט צו מינהלי אלא אם כן הוכח לו שהעבודה או השימוש בוצעו כדין, או שלא התקיימו הדרישות למתן הצו כאמור בסימן זה, או אם שוכנע כי נפל בצו פגם חמור שבשלו יש לבטל את הצו"

33. מבחינה עובדתית, אף המשיבה אינה חולקת כי נפל פגם בצו, במובן זה שלא צוין בו כי מבנה העץ בשטח 50 מ"ר, מושא הצו, הוא מבנה למגורים. בדין קבע בית המשפט קמא, כי השוואה בין הנתונים המפורטים בצו ההריסה לבין הדרישות המפורטות בסעיף 221 (ג) ביחד עם סעיף 221(א) לחוק התכנון והבניה מעלה כי הצו כולל את הנתונים הרלבנטיים הנדרשים על פי דין: מיקום המקרקעין, תיאור הבנייה ושטחה. בצו אף מופיע כי קוימה חובת התייעצות על פי דין והמועד לביצוע הצו. הפרט היחיד שאיננו מופיע בצו מתייחס לתיאור העבודות, וביתר פירוט - העובדה כי נחה דעתו של נותן הצו שהתקיים התנאי המפורט בסעיף 221(א) לחוק התכנון והבניה, ולפיו המבנה המשמש לבית המגורים - לא אוכלס (ההדגשה אינה במקור):

"ראה מנהל היחידה הארצית לאכיפה, יושב ראש ועדה מקומית או מהנדס הוועדה, על יסוד תצהיר שהגיש לו מפקח כאמור בסעיף קטן (ב) כי בוצעה עבודה אסורה, רשאי הוא לצוות בכתב על הריסת העבודה האסורה, ובלבד שבמועד הגשת התצהיר לא הסתיימה העבודה האסורה או שלא חלפו יותר משישה חודשים מיום שהסתיימה, ולעניין עבודה אסורה לגבי בית מגורים - בית המגורים לא אוכלס או שלא חלפו יותר מ- 30 ימים מהיום שאוכלס..."

34. בית המשפט קמא לא שעה ולא נתן משקל להסברי המשיבה באשר לבעיה הטכנית שגרמה לפגם בצו, וקבע כי "אין להסתפק בנימוק שנמסר מטעם ב"כ המשיבה, שממילא ניזון מנתונים שנמסרו לו, ללא אפשרות לבחון את תוכנם" (סעיף 22 להחלטת בית המשפט קמא). יחד עם זאת, קבע כי מדובר בפגם שאינו מהותי ואינו מוביל לביטול הצו או בטלותו. לטעמי - קביעה זו בדין יסודה.

35. צריך לזכור: צו הריסה מנהלי הוא אמצעי דרסטי, הפוגע בזכות הקניין, ומעניק בידי הרשות הרלבנטית כלי אכיפה רב עוצמה. הפעלת כלי אכיפה נועדה מצד אחד לאפשר אכיפה יעילה ומהירה לצורך מיגור עבירות על דיני התכנון והבניה, אשר למרבה הצער הפכו מזה עשרות שנים לחזון נפרץ ול"מכת מדינה". המחוקק הפקיד בידי הרשות המנהלית את כלי האכיפה האמור, ור' בהקשר זה את תיקון 116 לחוק התכנון והבניה, אשר קולמוסים רבים נשתברו בפסיקת בתי המשפט על ערכאותיהם השונות, באשר לצורך ביישום התיקון, ככתבו וכרוחו, לשם מיגור תופעת הבניה הבלתי חוקית. בצד זאת, קבע המחוקק מגבלות וסייגים, אשר נועדו להבטיח שהשימוש בצו ההריסה המנהלי לא ייעשה בחופזה וללא שיקול דעת ראוי. הפעלה של כלי אכיפה שכזה מחייבת זהירות וריסון בהפעלת הכוח. היא מחייבת שיקול דעת אמיתי של נותן הצו, טרם החתימה עליו. היא מחייבת כי מכלול הנתונים הרלבנטיים יונחו לפני נותן הצו, על מנת שיפעיל את שיקול דעתו באופן מיטבי.

36. לצורך כך הותוו תנאי הסף המנויים בסעיפים 221(א) ו- (ג) לחוק התכנון והבנייה, ולצורך כך יש לפרט נתונים אלו בצו. לא מדובר ב"כללי טקס", ולא מדובר בדרישות פרוצדורליות לשם הפרוצדורה. המטרה בתנאים אלו היא לוודא כי הנתונים הרלבנטיים עמדו לפני נותן הצו טרם עריכת הצו.

37. משזו המטרה והתכלית של התנאים והנתונים אותם יש לפרט בצו, מתבהרת גם מסקנתו של בית המשפט קמא, כי הפגם בצו אינו מלמד על טעות בנתונים שעמדו בפני שרשרת ממלאי התפקידים אשר בחנו את העבודה האסורה. באופן מיוחד, הנתון כי מדובר במבנה למגורים - שזורה שתי וערב ביתר המסמכים אשר עמדו לעיונם של ממלאי התפקידים וביניהם גם החותם על צו ההריסה.

38. כך למשל, בתצהירו של המפקח מיום 5.6.25 (נספח ג' לתגובת המשיבה בבית המשפט קמא) עולה בבירור, בטבלה המפרטת את העבודה האסורה ומצב העבודה ביום הגשת התצהיר (סעיף 3 לתצהיר), כי העבודה האסורה של מבנה העץ בשטח כ- 50 מ"ר טרם הסתיימה, וכי המבנה אינו מאוכלס. אף בדפית האיתור (נספח ב' לתגובת המשיבה לבית המשפט קמא, שגם היא עמדה לעיונם של ממלאי התפקידים ונותן הצו) צוין ביחס למהות השימוש כי מדובר במבנה למגורים. משכך, בדין קבע בית המשפט קמא כי תצהירו של המפקח מחאג'נה מלמד כי כלל הנתונים הרלבנטיים לרבות העובדה כי הבניה טרם הושלמה וכי המבנה טרם אוכלס - צוינו בתצהיר והובאו בפני הדרג המשפטי וההנדסי הרלבנטי, כמו גם בפני חותם הצו.

39. המערערים סומכים טענותיהם, בין היתר, על פסק דין שניתן בבית המשפט המחוזי בחיפה בעניין זוהר. לטענתם - ניתן ללמוד מפסק הדין שצו הריסה של מבנה למגורים, אשר אינו כולל התייחסות לסוגיית המגורים והאכלוס - אחת דינו להתבטל, וזאת במנותק מכל נתון אחר. עוד לטענתם, פסק דין אשר ניתן בעניין דיאב, משקף "אסכולה" שונה, גמישה יותר. היה על בית המשפט קמא לקבוע בהחלטתו לאיזו "אסכולה" הוא משתייך, ומשלא עשה כן - מדובר בשגגה נוספת של בית המשפט קמא.

40. ביחס לטענה זו נראה כי יש מקום להרחיב קמעא. לטעמי, אין המדובר בשתי "אסכולות", כטענת המערערים אלא ביישום הוראות הדין על העובדות השונות שעמדו לפני בתי המשפט עת ניתנו פסקי הדין בעניין זוהר ובעניין דיאב. ממילא, וכפי שציין בצדק בית המשפט קמא - עניינם של המערערים שונה, ועל כן גם המסקנה השונה באשר לנפקות הפגם שנפל בעת החתימה על צו ההריסה המנהלי.

41. בעניין זוהר דובר בערעור על החלטה לדחות בקשה לביטול צו הריסה מנהלי. בית המשפט המחוזי קיבל את הערעור תוך שקבע כי "הטענה המרכזית שהעלה המערער בפני בית משפט קמא ובפניי, היא טענה כי נפל פגם חמור בצו ההריסה ובתצהיר ששימש בסיס לקבלתו, ולפיו לא הוזכרה העובדה כי המבנה לא מאוכלס מזה 30 יום". נקבע, כי עיון בתצהירו של המפקח מלמד כי הוא לא ציין בתצהיר שמדובר בבית מגורים שאינו מאוכלס, וכי התצהיר נראה כ"טופס שהוכן מראש". נקבע כי:

"מן הראוי היה כי היועץ המשפטי איתו התייעץ יו"ר ועדת התכנון והבנייה, ידאג לתיקון הפגם מבעוד מועד ובעל הסמכות יו"ר הועדה לתכנון ובנייה, חייב לבחון האם במקרה שהוצג בפניו, יש תצהיר וראיות לעניין מועד אכלוס המבנה, אותו רוצים להרוס. גם בצו ההריסה שהוצא ביום 9.5.18 אין ביטוי לעובדה מהותית זו".

42. ניתן אם כן להיווכח כי בית המשפט בעניין זוהר הורה על ביטול צו ההריסה שכן לא השתכנע שבפני מוציא הצו עמדה תשתית ראייתית מלאה, הכוללת בין היתר התייחסות לשאלת היות העבודה האסורה - מבנה מגורים, וכן התייחסות לשאלת אכלוס המבנה: לא תצהיר ולא ראיות.

43. אף בעניין דיאב דובר בערעור על החלטה שדחתה בקשה לביטול צו הריסה מנהלי. העבודה האסורה כללה תוספת מעץ, פרגולה וגדר - וכל זאת בסמוך לבית מגורים אשר נבנה ללא היתר, אשר בגין בניה זו התנהל במקביל הליך פלילי. בבית המשפט קמא טען דיאב כי הצו פגום שכן חסר בו פירוט בדבר היעדר האכלוס, וכי מדובר בבניה שהיא חלק מבית מגורים מאוכלס. בית המשפט קמא דחה את הטענה, קבע כי מדובר בבניה שטרם הסתיימה, ולכן שאלת האכלוס אינה רלבנטית. בנוסף, וביחס לתוספת הבניה, נקבע כי היא לא ראויה לאכלוס ולא הייתה ראויה למגורים בעת ביקור המפקח במקום. במסגרת הערעור הפנה ב"כ של דיאב לפסק הדין שניתן בעניין זוהר.

בית המשפט דחה את הערעור וקבע כך:

לעניין העבודה האסורה שכללה הקמת פרגולה וגדר: אין הכרח שהתצהיר יכלול התייחסות לשאלת האכלוס של הבית, שכן הבנייה האסור העצמה אינה מהווה, על פניו, בית מגורים ואינה בגדר בניה שניתן "לאכלס". מכאן שלא נפל פגם בתצהיר שלא התייחס לסוגיית האכלוס ביחס לעבודות אלו. לעומת זאת, ביחס לתוספת הבניה נקבע כי היה על המפקח להקפיד ולציין בתצהירו התייחסות לשאלת האכלוס. עם זאת נקבע כי בנסיבות המקרה, היעדר ההתייחסות לשאלת האכלוס אינו פגם חמור המוביל לביטול הצו. לא כל פגם בצו מוביל לביטולו, ובענייננו יש ליישם את דוקטרינת הבטלות היחסית, ולאזן בין האינטרסים המתנגשים. בית המשפט הפנה למספר פסקי דין, בהם פגם בתצהיר המפקח לא הוביל לביטול צו ההריסה, אישר את קביעת בית המשפט קמא כי התוספת לא אוכלסה וכי עבודות בנייתה לא הסתיימו. לאור זאת, נקבע כי התקיימו הוראות סעיף 221 (א) לחוק, וניתן היה להוציא את צו ההריסה המנהלי.

44. כאמור, אינני סבור כי מדובר בשתי "אסכולות", כטענת המערערים. בית המשפט אמנם הגיע לתוצאה שונה, אך זאת מכיוון שבעניין זוהר סבר בית המשפט שספק אם הונחה לפני החותם על הצו תשתית ראייתית מספקת להתקיימות הוראות סעיף 221(א) לחוק התכנון והבניה, ואילו בעניין דיאב סבר בית המשפט שהוראות סעיף 221(א) הנ"ל קוימו.

45. בענייננו, ובשונה מעניין זוהר ומעניין דיאב - הפגם מתמצה בצו עצמו. הן בתצהירו של המפקח והן במסמכים נוספים אשר מהווים חלק מתיק הפיקוח (דו"ח המפקח, דפית האיתור, תמונות) - עולה באופן ברור ומובהק כי המבנה הבלתי מאוכלס מיועד למגורים. מקובלת עלי לפיכך קביעת בית המשפט קמא, לפיה אין לגזור גזרה שווה מפסקי הדין הנ"ל.

46. המסקנה המתבקשת היא כי הפגם שנפל בצו ההריסה המנהלי - אינו מלמד על פגיעה בזכות מהותית של המערערים. לפני נותן הצו ויתר ממלאי התפקידים עמדו מלוא הנתונים הרלבנטיים לשם עריכת הליך התייעצות והוצאת צו ההריסה. בין היתר, לא נשמטה מהנתונים שהובאו לפני נותן הצו ויתר ממלאי התפקידים, העובדה כי המבנה מיועד למגורים, כי עבודות הבניה טרם הסתיימו, וכי המבנה אינו מאוכלס.

47. סיכומו של דבר - החלטת בית המשפט קמא ראויה ונכונה, ולא מצאתי כי קמה עילה להתערב במי מקביעותיו ביחס לבקשת המערערים לביטול צו ההריסה.

48. התוצאה לפיכך היא כי אני דוחה את הערעור.

49. ביום 8.10.25 הורה כב' השופט מ' דאוד על עיכוב ביצוע של צו ההריסה עד למתן החלטה אחרת. נוכח התוצאה אליה הגעתי, ודחיית הערעור - הרי שדין עיכוב הביצוע להתבטל. על מנת לאפשר למערערים התארגנות טרם ביצוע צו ההריסה (וכן על מנת לשקול המשך צעדיהם המשפטיים), אני מורה כי צו עיכוב הביצוע שניתן בהחלטת כב' השופט מ' דאוד ביום 8.10.25 - יישאר בתוקף עד יום 11.1.26, ובמועד זה יבוטל.

50. המערערים יישאו בהוצאות המשיבה בסך של 4,000 ₪, אשר ישולמו תוך 30 יום מהיום.

המזכירות תעביר את העתק פסק הדין לצדדים.

ניתן היום, י"ד כסלו תשפ"ו, 04 דצמבר 2025, בהעדר הצדדים.