א. כללי

1.                  לפנינו ערעור על החלטת המפקחת על רישום מקרקעין מיום 28.11.21 (כבוד המפקחת הבכירה א' שרייבר). החלטה זו ניתנה בבקשות הדדיות מכוח פקודת בזיון בית משפט, ובמסגרתה חויבה גב' חדווה פרלמוטר בקנס בסך של 200 ₪ ליום אם לא תבצע את הפעולות שפורטו באותה החלטה עד למועד שנקבע.

2.                  הערעור הוגש מטעם גב' פרלמוטר, שלמרבה הצער הלכה לעולמה זמן קצר לאחר הגשתו. בעקבות זאת ביקש להצטרף לערעור בנה שהוא יורשה על פי צוואה. המשיבים לא התנגדו לבקשה (ולמעשה במסגרת תשובתם הם עצמם הגדירו גם את הבן כמערער). לפיכך, אנו נעתרים לבקשה ומצרפים את הבן, שפרטיו רשומים מעלה, כמערער. לשם הנוחות גב' פרלמוטר המנוחה שהגישה את הערעור במקור תוסיף להיות מכונה המערערת, והיא והמערער יחדיו יכונו המערערים.

ב. רקע עובדתי תמציתי

3.                  הצדדים להליך הם בעלי דירות בכניסה א' של הבית המשותף המצוי ברחוב השיירות 7 בירושלים. דירת המערערת, שזכויותיה בה עברו למערער, היא אחת משתי דירות השוכנות בצמוד לקרקע הבית המשותף, ודירות המשיבים ממוקמות בקומות שמעל.

4.                  בשנים 2016 ו-2017 הגישו הצדדים תביעות הדדיות לפני המפקחת. המשיבים טענו כי המערערת השתלטה על רכוש משותף באמצעות הקמת גינה פרטית וגידורה, ועתרו לסלק את ידה מן הרכוש המשותף, ואילו המערערת טענה כי המשיבים משתמשים שלא כדין בחלקים אחרים של הרכוש המשותף (להשלמת התמונה יצוין כי באותו הליך נידונה תביעה נוספת של המערערת נגד בעלי הדירה השנייה הצמודה לקרקע, אולם זו אינה עניין לכאן).

5.                  ביום 10.10.19 ניתן פסק דין בתביעות לאחר שמיעת עדויות וביקור במקום (פסק הדין צורף כנספח 2 להודעת הערעור). בין היתר נקבע כי לדירת המערערת "סופח שטח מהחצר המשותפת, אותו חלק מהחצר הסמוך פיסית לדירת [המערערת] ומקיף את חלונות דירת [המערערת]", שכונה שם "השטח המסופח". צוין כי שטח זה "נושא בבירור אופי של חצר 'פרטית' עם עציצים ומתקני כביסה ומהווה חצר בשימוש ייחודי של [המערערת]..." (פיסקה 56 לפסק הדין). טענות המערערת כי שימושה בשטח אינו ייחודי, וכי בכל מקרה היא זכאית להותיר את הגדר שהוקמה בו, נדחו. בסיומו של פסק הדין נקבע כך:

על [המערערת] להסיר את גידור השטח המסופח ולהותיר את השטח המסופח פתוח ובלתי מגודר בכל סוג של גידור לרבות צמחייה ופנוי מכל חפץ לשימוש כלל בעלי הדירות. [המערערת] רשאית להציב ולהותיר בשטח זה באופן קבוע עציצים ואדניות בלבד, ובלבד שאופן הצבתם לא יתחום שטח חצר כלשהי. על [המערערת] להשלים ביצוע האמור עד ליום 31.12.19, כאשר [המערערת] תישא לבדה בכל העלויות הכרוכות בכך (פיסקה 99 לפסק הדין, וראו גם פיסקה 61 שם).

6.                  בפסק הדין ניתנו גם סעדים מסוימים בכל הנוגע לתביעות המערערת, ומשיבים 2-1 חויבו לבצע מכוחו מספר פעולות.

7.                  לאחר פסק הדין הגישו הצדדים בקשות הדדיות לפי פקודת בזיון בית המשפט (כתבי הטענות צורפו כנספחים 7-3, 10 ו-13להודעת הערעור; יצוין כי הבקשות נידונו תחילה לפני בית משפט השלום בירושלים, אולם על פי החלטתו הועברו לדיון לפני המפקחת, נספח 8 להודעת הערעור).

8.                  במסגרת ההליך ביקרה המפקחת בבית המשותף ביום 13.9.21, ובהחלטה שניתנה למחרת נקבע כך (נספח 12 להודעת הערעור):

ממה שנצפה בביקור עולה בבירור ש[המערערת] לא עמדה באופן מלא בהוראות פסק הדין.

ככל שעד למועד הדיון לא יוצגו ראיות לכך שהצמחיה והעציצים דוללו באופן משמעותי כך שקיימים ביניהם מרווחים המאפשרים מעבר נח לכיוון הקיר של הבית המשותף, וכן ככל שלא יוכח שכל החפצים התלויים על הקיר החיצוני הוסרו ממנו, הרי שלא ניתן יהיה לראות בכך קיום פסק הדין.

9.                  לקראת הדיון בהליך הגישה המערערת הודעת עדכון בדבר מצב הדברים בשטח שבמחלוקת. במהלך הדיון נשמעו העדויות והסיכומים, וביום 28.11.21 ניתנה ההחלטה מושא הערעור (נספח 1 להודעת הערעור).

ג. ההחלטה מושא הערעור

10.              בהחלטתה קבעה המפקחת כי במסגרת הביקור במקום התברר ששטח החצר הסמוך לדירת המערערת "כולל צמחייה עבותה המסתירה את קיר דירת הקרקע של [המערערת]" וכי "קיימים עציצים בגדלים שונים, פסלים, וגדר במבוק מקופלת בתוך העציצים בגובה של כ1.5 מ'". עוד צוין כי "הצמחיה מכבידה מאד על אפשרות הגישה לאזור הסמוך לקיר הבית המשותף" וכי "תלויים על הקיר החיצוני, ובולטים לרכוש המשותף, חפצים רבים השייכים ל[מערערת]". כמו כן צוין כי האזור שבמחלוקת "היה באופן משמעותי שונה מיתר חלקי החצר בכמות [ה]גדולה של הצמחייה והעציצים שהיו בו, אשר הסתירו את קירות דירת [המערערת] ואת השביל הצר הסמוך לדירתה ומקיף אותה", ועל כן ניתנה ההחלטה מיום 14.9.21 שהובאה לעיל.

11.              המפקחת הוסיפה וקבעה כי מעדויות המערערים עלה שהם לא ביצעו את הנדרש על פי אותה החלטה, ומתמונות שהוצגו עלה כי "עדיין קיימת צמחייה רבה ועבותה סביב קירות ביתה של [המערערת]..."; כי "חלק מהעציצים הגדולים שנצפו בעת הביקור במקום הוזזו והועמדו באופן התופס חלק אחר של החצר המשותפת הסמוך לבית [המערערת], תוך הוספת גדר במבוק"; וכי "נותרה עגלה תלויה על הקיר החיצוני" (פיסקה 10 להחלטה מושא הערעור).

12.              המפקחת דחתה את טענת המערערת כי פסק הדין אינו מתייחס לכל השטח הסמוך לקירות דירתה אלא רק לחלק ממנו. המפקחת אף ציינה כי המערערים כלל לא העלו את הטענה בביקורה במקום, וכי בכל מקרה עמדתה היא שפסק הדין מתייחס לכל השטח, וכך הובהר גם בביקור.

13.              המפקחת קבעה אפוא כי לשם קיום פסק הדין על המערערת לפעול באופן שפורט בהחלטה מיום 14.9.22 ביחס לכלל השטח הסמוך לקירות דירתה. באופן קונקרטי נקבע כי יש להציב את העציצים במרחק שלא יפחת מ-1.5 מטרים זה מזה; כי יש להסיר את העגלה התלויה על הקיר; וכי אין לתלות חפצים אחרים מחוץ לדירת המערערת ומעל הרכוש המשותף. נקבע כי אם המערערת לא תעשה זאת יחול עליה קנס יומי בסך של 200 ₪ וזאת מיום 2.12.21 ואילך. הובהר גם כי אין בהחלטה "כדי להתיר ל[מערערת] להניח גדר, עציצים או פסלים במקומות אחרים בחצר המשותפת".

14.              בנוגע לבקשה הנגדית שהגישה המערערת צוין כי בשל התנהלותה הדיונית לא ניתנה למשיבים 2-1 הזדמנות נאותה להתייחס אליה, וכי מכל מקום מהתיעוד שהוצג עולה כי הם ביצעו את עיקר פסק הדין. לפיכך ניתנה למשיבים 2-1 הזדמנות למלא אחר החיובים שנותרו בתוך שלושים ימים, ונקבע כי אם לא יציגו אסמכתאות לכך גם הם יחויבו בקנס יומי בסך של 200 ₪ ליום.

15.              לבסוף חייבה המפקחת את המערערת בהוצאות בסך של 2,000 ₪.

16.              המערערת עתרה לעיון חוזר בחיובה בהוצאות אך בקשתה נדחתה (נספחים 18-17 להודעת הערעור).

ד. עיקרי טענות הצדדים

17.              בהודעת הערעור הועלו שורה של טענות בנוגע להחלטה הנזכרת. בין היתר נטען כי המפקחת שגתה בכך שסברה כי פסק הדין מתייחס למכלול השטח הצמוד לקירות דירת המערערים ולא רק לחלקו המצולם בנספח 21 להודעת הערעור. כמו כן נטען כי כלל החיובים שהוטלו בפסק הדין בוצעו, שכן המערערת הסירה את הגדר הישנה שהייתה בשטח שאליו מתייחס פסק הדין לשיטת המערערים, גזמה את הצמחייה ופינתה מחפצים את שביל העפר העובר בו.

נטען עוד כי ההחלטה מושא הערעור מרחיבה את פסק הדין לא רק ביחס להיקף השטח שעליו הוא חל, אלא גם ביחס לפעולות הנדרשות, שכן פסק הדין לא קבע שהמרחק בין העציצים יהיה 1.5 מטרים, לא אסר על התקנת במבוק בעציץ לצורך סיוע בגדילת הצמחים, לא אסר על תליית חפצים מחלונות דירת המערערים, ועוד.

בכל מקרה נטען כי היה מקום ליתן זמן ממושך יותר לצורך קיום פסק הדין, וכי הטלת קנס החל מימים ספורים לאחר ההחלטה נועדה לצורכי ענישה ולא לשם אכיפת ביצוע פסק הדין, וכך גם החיוב בהוצאות.

נוסף על כך נטען כי הבהרת המפקחת, שלפיה אין בהחלטה כדי להתיר הנחת חפצים במקומות אחרים של החצר, חורגת ממסגרת הדיון בבקשות, והועלו טענות נוספות.

18.              בטיעון נוסף שהגיש המערער לבדו, לאחר פטירת המערערת, חודדה טענתו כי המקרה שכאן מצדיק להתערב בממצאי העובדה שקבעה המפקחת. בין היתר צוין כי ההחלטה התבססה על תמונות שהציגו המשיבים בדיון ולא שיקפו מצב עדכני, וכי בנוגע להתרשמות מהתמונות אין לערכאה הדיונית יתרון על פני ערכאת הערעור. המערער הלין גם על כך שהמשיבים נוקטים איפה ואיפה בינו לבין בעלי הדירה הנוספת הצמודה לקרקע, והעלה טענות נוספות.

19.              המשיבים מצדם טענו כי ההחלטה מבוססת על ממצאי עובדה הנובעים מהתרשמות ישירה מהעדויות וממצב הדברים במקום, ואין להתערב בהם. המשיבים הדגישו כי פסק הדין התייחס למכלול השטח הסמוך לדירת המערערים, וכי גם המערערים עצמם לא טענו אחרת עד לאחרונה. המשיבים ציינו כי המערערת בחרה שלא לציית לפסק הדין למרות הזדמנויות רבות שניתנו לה, ונוכח ההתנהלות הכוללת עתרו לחייב את המערער בהוצאות "בשיעור ניכר".

ה. הליך הערעור

20.              לאחר הגשת הערעור עתרה המערערת לעכב את ביצוע ההחלטה מושא הערעור. בהעדר התנגדות המשיבים, ביצוע ההחלטה עוכב במובן זה שנקבע כי המערערת לא תידרש לשלם בפועל את הקנס עד להכרעה בערעור, וזאת מבלי לגרוע מחבותה בתשלום הפרשים ככל שבסופו של יום הערעור יידחה (החלטה מיום 9.2.22).

21.              במסגרת הדיון נשמעו טענות תמציתיות ונערך ניסיון לגיבוש הסכמות, שנראה כי היו הדרך המיטבית להסדיר את יחסי הצדדים כשכנים. למרבה הצער ניסיונות ההידברות לא צלחו והסכמות לא גובשו. הצדדים הגישו טיעונים כתובים, כפי שהובאו לעיל. הגיעה אפוא העת להכריע בערעור.

ו. דיון והכרעה

22.              דין הערעור להידחות.

23.              הערעור מערב טענות מסוגים שונים: טענות הנוגעות לאופן שבו פירשה המפקחת את פסק הדין, בעיקר לגבי היקף השטח שאליו הוא מתייחס אך גם בנוגע למהות הפעולות שאותן חויבה המערערת לנקוט; טענות הנוגעות לממצאי עובדה שנקבעו על ידי המפקחת בשאלה כיצד פעלה המערערת לאחר פסק הדין; וטענות אחרות.

24.              לעניין היקף השטח שאליו מתייחס פסק הדין, הרי שהמערערים לא צירפו תשריט המבהיר מהו לשיטתם השטח הכלול בפסק הדין, ובמה הוא שונה ממה שנקבע בהחלטה מושא הערעור. מדברי המערערים ומן התמונות שצירפו עלה קושי להבין מהו הפער לשיטתם.

עם זאת, בהחלטה מושא הערעור צוין כי לשיטת המערערים פסק הדין מתייחס לשטח המצוי בסמוך לאחד הקירות של דירתם אך לא לזה המצוי בסמוך לקיר הדירה המאונך לו (פיסקה 12 לפסק הדין), והמערערים לא טענו שתיאור זה אינו משקף את עמדתם. ככל שזו הטענה, הרי שדינה להידחות משורה של טעמים.

25.              ראשית, כפי שצוין לעיל, פסק הדין מתייחס באופן קונקרטי אל שטח שתואר כשטח אשר "סופח... מהחצר המשותפת, אותו חלק מהחצר הסמוך פיסית לדירת [המערערת] ומקיף את חלונות דירת [המערערת]". מנוסח זה עולה לכאורה כי מדובר בחלק הרכוש המשותף המצוי בסמיכות פיסית לדירה, ולא הובהר מדוע נטען שפסק הדין מתייחס רק לחלק ממנו.

שנית, בפסק הדין צוין כי אל השטח "ניתן להיכנס דרך הכניסה הראשית לכניסת דירת [המערערים], או מהצד השני - מתוך ההרחבה שבוצעה לדירתם". המערערים לא טענו שתיאור זה מתאים דווקא לשטח לפי שיטתם, ויש משקל לכך שהמפקחת - אשר ביקרה במקום וראתה את דרכי הכניסה לשטח - לא סברה כי תיאור זה מלמד שיש לקבל את עמדתם.

שלישית, תוצאת פסק הדין נשענה על ההנמקה המהותית בדבר איסור שימוש ייחודי ברכוש המשותף ללא הסכמה כנדרש (ראו פיסקאות 55-44 לפסק הדין). הנמקה זו טובה לכל חלק ברכוש המשותף שבו עשתה המערערת שימוש ייחודי, ולא הוצג טעם ענייני להבחין בין חלק השטח שהמערערים מודים כי פסק הדין התייחס אליו לבין חלק השטח שלטענת המערערים פסק הדין לא התייחס אליו, אשר גם הוא חלק מאותו רכוש משותף. המפקחת אף ציינה כי בביקורה במקום לא הבחינה בהפרדה כלשהי בין שני חלקי השטח (פיסקה 12 להחלטה מושא הערעור).

רביעית, יש ליתן משקל לעיתוי העלאת הטענה מצד המערערים. עיון בתשובה לבקשת המשיבים (נספח 4 להודעת הערעור) מלמד כי הטענה הנוכחית כלל לא הועלתה בה. גם אם ייטען שהדבר נובע מכך שבאותו שלב לא היה ברור שהמשיבים מייחסים למערערת הפרה ביחס למכלול השטח, הרי שכפי שציינה המפקחת עצמה הדבר התחדד בעת ביקורה במקום, אולם גם אז לא העלו המערערים את הטענה. שיהוי זה בהעלאת הטענה תומך אף הוא בכך שהיא אינה משקפת את הפירוש הסביר של פסק הדין.

26.              לעניין היקף החיובים הכלולים בפסק הדין, הרי שהמערערים טענו כי ההחלטה מושא הערעור הרחיבה את פסק הדין והוסיפה הוראות שלא נכללו בו.

בפסק הדין נקבע, בין היתר, כי על המערערת (1) "להותיר את השטח המסופח פתוח ובלתי מגודר בכל סוג של גידור לרבות צמחייה"; (2) להותירו "פנוי מכל חפץ לשימוש כלל בעלי הדירות"; (3) וכי לעניין עציצים ואדניות עליה לוודא ש"אופן הצבתם לא יתחום שטח חצר כלשהי" (ראו הציטוט שבפיסקה ‎5 לעיל). על פניו, נראה כי מדובר בשלוש הוראות ברורות שלא הייתה כל מניעה לקיימן ושאין כל קושי לאוכפן. אלא שהתנהלות המערערים בעקבות פסק הדין לימדה שבנסיבות העניין יש ליתן להם הוראות קונקרטיות יותר, ועל כן לאחר הביקור הבהירה המפקחת כי לעניין איסור הגידור והתיחום שבהוראה הראשונה והשלישית יש להראות "שהצמחיה והעציצים דוללו באופן משמעותי כך שקיימים ביניהם מרווחים המאפשרים מעבר נח לכיוון הקיר של הבית המשותף", וכי לעניין ההוראה השנייה של פינוי חפצים יש להראות "שכל החפצים התלויים על הקיר החיצוני הוסרו ממנו". משהתברר כי גם קונקרטיזציה זו לא הספיקה כדי להביא את המערערים למלא אחר פסק הדין נערכה קונקרטיזציה נוספת במסגרת ההחלטה מושא הערעור. לעניין ההוראה הראשונה והשלישית נקבע כאמור כי יש להציב את העציצים במרחק שלא יפחת מ-1.5 מטרים זה מזה, ולעניין ההוראה השנייה נקבע כי יש להסיר גם את העגלה התלויה על הקיר ולא לתלות חפצים אחרים מעל הרכוש המשותף.

לטעמנו, בשים לב לכך שההוראות שבפסק הדין היו ברורות מראש, אין כל פגם בקונקרטיזציה שניתנה להן בהחלטות הנוספות. קונקרטיזציה זו נועדה כאמור להתמודד עם התנהלות המערערים, והיא אינה חורגת מפסק הדין או מרחיבה אותו (והשוו לעניין פסיקתא: רע"א 3417/12 תמיר נ' נובה ארנה בע"מ (בפירוק), פיסקה 6 (28.10.2012)).

27.              המערערים העלו כאמור טענות הנוגעות לממצאי עובדה שנקבעו על ידי המפקחת בשאלה כיצד פעלה המערערת לאחר פסק הדין. גם בעניין זה אין מקום להתערבותנו.

ראשית המערערים עצמם אינם טוענים שהפעולות הנדרשות בוצעו ביחס לכל השטח, אלא רק ביחס לשטח שלטענתם נכלל בפסק הדין. משנדחתה טענה זו, ברי כי לא ניתן לקבוע שהמערערת עמדה בהוראות פסק הדין.

שנית, השאלה מה היה מצב השטח בעקבות הפעולות שנקטה המערערת היא שאלה עובדתית, ולגביה קבעה המפקחת ממצאי עובדה מובהקים. בניגוד לטענת המערערים, ממצאים אלה אינם מבוססים רק על תמונות שהוצגו למפקחת, אלא גם על התרשמותה הישירה מביקורה במקום ומן העדויות שנשמעו לפניה. כך, המפקחת ציינה כאמור כי "ממה שנצפה בביקור עולה בבירור ש[המערערת] לא עמדה באופן מלא בהוראות פסק הדין" (החלטה מיום 14.9.21 נספח 12 להודעת הערעור); וכן היא ציינה כי "עלה הן מחקירתה [של המערערת] והן מחקירת [המערער], שביצעו, לאחר הביקור במקום שינויים מסוימים בשטח קטן מתוך שטח החצר שסמוכה לקיר [דירת המערערים] ובאשר לחלק העיקרי לא ביצעו את האמור בפסק הדין...." (פיסקה 10 להחלטה מושא הערעור, ההדגשה הוספה). המפקחת נסמכה אמנם גם על תמונות שהציגו המשיבים בדיון (שם), ושהמערער טוען כעת כי לא שיקפו את מצב הדברים המעודכן, אך משיבה 3 העידה כי התמונות צולמו על ידה סמוך לפני הדיון. לפיכך, החלטת המפקחת להסתמך על התמונות משקפת את מסקנתה כי יש ליתן אמון בעדות משיבה 3, ואף היא מגלמת ממצאי מהימנות מובהקים (ראו עמודים 5-4 לפרוטוקול הדיון בבקשות, נספח 16 להודעת הערעור).

ממצאי העובדה של המפקחת מבוססים אפוא במובהק על התרשמותה הישירה ממצב הדברים ומן העדויות שנשמעו לפניה, ואין כל הצדקה להתערב בהם.

28.              המערערים טוענים כי הטלת קנס שיחול ימים ספורים לאחר ההחלטה מגלמת ענישה. איננו סבורים כך. מממצאיו של בית משפט קמא עלה למרבה הצער כי המערערת התמידה שלא לפעול בהתאם לפסק הדין, וגם ההחלטה מיום 14.9.21, שבה הובהר לה כיצד עליה לנהוג, לא הביאה לכך שפסק הדין קוים במלואו. בנסיבות אלה, ספק אם שורת הדין חייבה ליתן למערערת שהות נוספת לצורך קיום פסק הדין, ומשניתנה שהות כזו לא נפל כל פגם בהעמדתה על מספר ימים. מכל מקום, בשים לב למהות ולהיקף הפעולות שאותן נדרשה המערערת לבצע, די היה בשהות שניתנה. הקנס שהוטל (אשר כשלעצמו אינו מן הגבוהים) נועד אפוא להביא את המערערת לקיים את פסק הדין במועד שנקבע, ולא להענישה על הפרות עבר.

29.              המערערים הלינו כאמור על הבהרת המפקחת, אולם לא הובהר מה הפגם שהם מצאו בה: הבהרה כשמה כן היא, ובמקרה שכאן היא מתייחסת למה שאינו נכלל בהחלטה ("אין באמור כדי להתיר..."). הבהרה זו כשלעצמה אינה יוצרת הוראה נורמטיבית עצמאית ובת אכיפה, אלא נועדה למנוע פרשנויות שגויות של ההחלטה עצמה, ועל כן לא נפל בה פגם.

30.              המערערים הלינו על חיוב המערערת בהוצאות. כידוע, אין זה מדרכה של ערכאת הערעור להתערב בעניינים ממין זה. במקרה שכאן חויבה המערערת בהוצאות מתונות בלבד, וזאת בשל הפרתה הנמשכת את פסק הדין שלא פסקה גם לאחר ביקור המפקחת במקום ובשל התנהלות דיונית מכבידה כאמור בהחלטה. בהנמקות אלה לא נפל כל פגם ואדרבה, נראה כי חיוב המערערת היה על הצד הנמוך.

31.              גם ביתר הטענות לא מצאנו עילה לקבלת הערעור.

ז. סיכום

32.              מכל הטעמים שפורטו, הערעור נדחה.

33.              בשים לב לתוצאת ההליך, לשוויו המשוער, ולהיקף הטרחה הסבירה בו, יישא המערער בהוצאות למשיב 1 בסך של 500 ש"ח ובשכר טרחת בא כוח המשיבים בסך של 6,000 ₪.

ניתן היום, א' שבט תשפ"ג, 23 ינואר 2023, בהעדר הצדדים.