3. ביום 1.7.25 הגישה המשיבה את תגובתה לבקשה. נטען, כי המקרקעין עליהם הוקם המבנה הם קרקע חקלאית מוכרזת בייעוד חקלאי לפי תכנית מפורטת מאושרת שמכוחה ניתן להוציא היתרים. במקביל, חלה על המקרקעין גם תכנית כוללנית, אשר מייעדת שטחים למגורים ומכוחה לא ניתן להוציא היתרים, אלא נדרש הליך תכנוני מפורט נפרד. הצו הוצא בעת שהמבנה היה במצב של שלד, לא היה ראוי למגורים, ללא חלונות ודלתות, ללא טיח וללא חיבור לתשתיות. בנייתו לא הושלמה ועל פי פרמטרים אובייקטיביים הוא לא היה ראוי להיות מאוכלס. לפיכך, לא נפל כל פגם בהוצאת הצו או בהליכי האכיפה ביחס לעבודות האסורות שביצע המערער, ולא מתקיימות העילות הקבועות בחוק לביטול הצו.

4. המשיבה מוסיפה כי ביום 5.5.25 הגיע מפקח אל המקרקעין ואיתר את העבודות האסורות, וביום 21.5.25 הוגש למנהל המחוז תצהיר מפקח לצורך הוצאת צו הריסה מנהלי בהתאם להוראת סעיף 221(ב) לחוק התכנון והבניה. עובר למתן הצו על ידי מנהל המחוז, ביום 27.5.25 התקיימה התייעצות עם יועמ"ש היחידה הארצית, וביום 3.6.25 נערכה התייעצות עם מתכנן המחוז, ושניהם אישרו כי אין מניעה להוצאת הצו.

5. ביום 2.7.25 התקיים בפני בית המשפט קמא דיון במהלכו נשמעו טענות הצדדים, וכן נחקר המפקח מטעם המשיבה.

6. בהחלטה מיום 3.9.25 דחה בית המשפט קמא את בקשת המערער לביטול צו ההריסה. נקבע, כי העבודות בוצעו ללא היתר, במקרקעין שטרם עברו שינוי ייעוד. בנוסף, לא חלף פרק הזמן הדרוש על פי החוק בין מועד סיום העבודות ועד להוצאת הצו, והמערער כלל לא הוכיח כי העבודות הסתיימו או כי המבנה מאוכלס. כן נקבע, כי טענות המערער ביחס להדבקת הצו, ונקיטה באכיפה סלקטיבית - נטענו בעלמא ולא הוכחו. הפעולות בהן נקטה המשיבה, לאחר שנודע לה על קיומן של עבודות אסורות במקרקעין ועד להוצאת צו ההריסה היו תקינות, ולא נפל בהן פגם אשר מצדיק את ביטול הצו. הודגש, כי המערער לא הוכיח שהיתר בניה המכשיר את העבודות האסורות נמצא "בהישג יד", ואף לא הוכח כי הופקדה תכנית כוללנית שמכוחה ניתן יהיה להוציא היתר כזה, ולפיכך לא הוכח קיומו של אופק תכנוני או פגם חוקי אשר מצדיקים ביטולו של צו ההריסה או עיכוב ביצועו.

מכאן הערעור.

7. בהודעת הערעור נטען כי המערער לא נחקר בדיון ותצהירו לא נסתר. המערער חזר על טענותיו כפי שנטענו בפני בית משפט קמא ובכלל זה, כי פקחים מטעם הוועדה ידעו אודות עבודות הבניה ולא פעלו לעצירתן בשל השינוי הצפוי בתכנית המתאר ובייעוד החלקה, ומכך הסיק המערער כי הוא רשאי להמשיך את הבנייה. הבנייה הסתיימה בחודש אוגוסט 2024, המערער הכשיר שני חדרים במבנה ובחודש מרץ 2025 הוא עבר עם משפחתו להתגורר בו. המערער מוסיף כי בית המשפט קמא לא נימק את קביעתו כי הבניה לא הסתיימה או כי המערער אינו מתגורר במבנה. לטענת המערער, המשך ביצוע עבודות טיח, חיפוי אבן או אבזור המבנה לא מונעים את אכלוסו. המערער חזר גם על טענתו כי נפל פגם בהליך ההתייעצות טרם מתן הצו משום שלא עמדה בפני היועצת המשפטית חוות דעת של מתכנן המחוז, וכך לא הובא בחשבון המצב התכנוני העתידי. כן נטען כי המשיבה נוקטת אכיפה בררנית בעניינו של המערער בשים לב למספר המבנים שנבנו בשכנות לביתו ולא הוצאו צווים להריסתם.

8. עם הגשת הודעת הערעור הוגשה גם בקשה לעיכוב ביצוע צו ההריסה המנהלי. בהחלטתי מיום 20.10.25 נעתרתי לבקשה, בכפוף לכך שעד ליום 26.10.25 תופקד על ידי המערער ערובה בסך 15,000 ₪. משהפקיד המערער את הערובה במועד, עוכב ביצועו של הצו עד להכרעה בערעור.

9. בתגובה מטעם המשיבה היא התנגדה לעיכוב ביצוע צו ההריסה משום שלא ניתן למערער היתר בניה ואין אופק תכנוני בעתיד הנראה לעין שיאפשר לו לקבל היתר כאמור. לגופו של הערעור, נטען כי הוא משולל יסוד ולא נפל כל פגם בהחלטתו של בית המשפט קמא. המשיבה מדגישה כי המערער שב ומעלה טענות כוזבות כי בנייתו של המבנה הסתיימה והוא מאוכלס, וכי גם אם היה המערער נכנס להתגורר במבנה, מדובר באכלוס כפוי שנועד לסכל הוצאת צו הריסה, והוא אינו עומד במבחנים שנקבעו בפסיקה לסיום בניה, על כל שלביה.

10. עוד טוענת המשיבה כי לא נפל כל פגם בהיוועצות וכי הצו מבוסס על תשתית עובדתית מלאה. המשיבה מוספיה כי טענתו של המערער לאכיפה סלקטיבית נטענה בעלמא וכי המבנים לגביהם הלין המערער מצויים בשטח לגביו קיימת תכנית מפורטת שנועדה להסדיר את הבנייה ושמייעדת את השטח למגורים, בעוד שהשטח עליו הוקם המבנה בידי המערער הינו בייעוד חקלאי.

11. ביום 17.11.25 נשמעו בפניי טיעוני הצדדים. הצדדים חזרו על עיקרי טענותיהם בכתב, וכן הוסיפו טיעונים בעל פה.

12. ב"כ המערער טען כי עובר לבנייתו של המבנה התגורר המערער עם משפחתו בתנאים קשים, בבית עשוי פח ומוקף בבעלי חיים, ולכן הם הכשירו מספר חדרים ועברו להתגורר במבנה, למרות שטרם הסתיימו עבודות חיפוי חוץ והוא לא רוהט במלואו. כן נטען כי המבנה לא נבנה במקום אשר מיועד בעתיד לסלילה של כביש, וכי המערער מעריך שתהיה תכנית מפורטת תוך 4 חודשים וההיתר מצוי "בהישג יד".

13. ב"כ המשיבה סמך את ידיו על החלטת בית המשפט קמא. נטען, כי המבנה לא אוכלס מעולם וכי המערער הניח פיסת דשא סינטטי וכסאות פלסטיק על מנת ליצור מצג מלאכותי של מגורים. כן נטען כי עברייני בניה דוגמת המערער מסכלים את הליכי התכנון וגורמים לפגיעה באזרחים שומרי חוק שממתינים עד להשלמתם.

דיון והכרעה

14. לאחר שעיינתי בהחלטת בית המשפט קמא, בהודעת הערעור ובתגובה על נספחיהן, ולאחר שנתתי דעתי לטענות הצדדים, נחה דעתי כי לא נפלה שגגה בהחלטת בית המשפט קמא, ולפיה המערער לא הרים את הנטל להוכיח קיומה של מי מהעילות הקבועות בדין אשר מכוחן רשאי בית המשפט להורות על ביטולו של צו הריסה מנהלי. התוצאה המתבקשת לפיכך היא כי דין הערעור להידחות.

15. כידוע, צו הריסה מנהלי הוא כלי אכיפה מהיר ויעיל, שנועד למנוע קיבוען של עובדות בלתי חוקיות בתחום התכנון והבנייה.הביקורת השיפוטית על צווי הריסה מינהליים היא מצומצמת ומוגבלת לפגמים חמורים. על הטוען כי צו הריסה מינהלי הוצא שלא כדין או שנפל בו פגם, מוטל הנטל להוכיח זאת, בשים לב לחזקת התקינות אשר עומדת לרשות המנהלית כי הפעולה המנהלית נעשתה כדין אלא אם הוכח אחרת [רע"פ 2958/13 סבאח נ' מדינת ישראל (8.5.13); רע"פ 5130/20 דמסיה נ' ועדה מקומית לתכנון ולבניה חוף הכרמל (18.8.20)].

16. סמכות בית המשפט לבטל צו הריסה מנהלי מוגבלת לעילות המנויות בחוק התכנון והבניה, כאשר סעיף 229 לחוק קובע 3 עילות עיקריות לביטול צו:

א. הוכח שהעבודה או השימוש בוצעו כדין;

ב. לא התקיימו הדרישות למתן הצו, כך שבמועד הגשת תצהיר המפקח העבודה האסורה הסתיימה או כי בית המגורים אוכלס;

ג. נפל בצו פגם חמור שבשלו יש לבטל את הצו.

17. בענייננו, אין מחלוקת כי לעבודות הבניה שביצע המערער לא ניתן היתר.

18. בנוסף, לא הרים המערער את הנטל המוטל עליו, ולא הניח בפני בית המשפט קמא תשתית ראייתית שבכוחה לשכנע כי בניית המבנה הסתיימה, או כי המבנה אוכלס בעת שהוגש תצהיר המפקח. קביעותיו של בית המשפט קמא בעניין זה מקובלות עלי. בהקשר זה אדגיש כי סיום הבניה משמעותה - סיום כל שלבי הבניה, באופן המאפשר את אכלוס המבנה כמקובל על ידי בני אדם. ברי כי מבנה שאינו גמור, אשר הפתחים בו חשופים, אינו מרוצף וקירותיו אינם מטויחים, אשר אינו מחובר לתשתיות - אינו יכול להיחשב כמבנה גמור [רע"פ 1/84 דואק נ' ראש העיר ירושלים ואח' פ"ד לח(1) 494 (1984); רע"פ 6389/20 אימן נ' מדינת ישראל (1.10.20)]. כן נקבע בפסיקה כי בעת בחינת מועד סיום הבנייה של מבנה לא חוקי זה או אחר - יש לראות את המבנה כמכלול [רע"פ 7314/21 חוסיין נ' היחידה הארצית לאכיפת דיני תכנון ובניה (31.10.21)].

19. המערער טוען כי הכשיר שני חדרים במבנה ועבר להתגורר בו עם בני משפחתו כבר בחודש מרץ 2025, וכי בית המשפט קמא דחה את טענתו כי הבניה הסתיימה מבלי לנמק את קביעתו.

20. עיון בתמונות המתעדות את המבנה בעת ביקורי המפקח במקום - בחודש מאי 2025, ובחודש יוני 2025 בעת הדבקת הצו - אשר הוגשו וסומנו בבית משפט קמא כמוצגים רנ/1 - רנ/14 מביא למסקנה חד משמעית, כפי שקבע בית המשפט קמא, כי מדובר במבנה אשר טרם הסתיימה בנייתו, הוא איננו מאוכלס ואינו ראוי להיות מאוכלס.

21. כך, למשל, בתמונה שסומנה רנ/1 מתועד המבנה בשלב שלד שטרם הותקנו בו דלתות וחלונות. בתמונה שסומנה רנ/8 מתועד חדר בתוך המבנה, לא מטויח ולא מרוצף, עם יריעת ניילון מתוחה על פתח החלון והכנה לשקעי חשמל. על רצפת החדר מונחים שני מזרונים ועליהם שתי כריות ושתי שמיכות. לכאורה זה אחד מבין שני החדרים שלטענת המערער הוא הכשיר למגורים והוא משמש אותו ואת אשתו ושלושת ילדיהם.

22. לו היה ממש בטענת המערער בדבר סיום הבניה במקום ואכלוס המבנה - הרי שהוא יכול היה בנקל להציג שלל ראיות התומכות בטענתו ובראשן תמונות המלמדות על נוכחות בני המשפחה ומגורים במקום; חשבונות חשמל ומים המעידים על שימוש; תשלומי ארנונה ועוד. הימנעותו של המערער מלהביא כל ראיה התומכת בטענתו בדבר סיום עבודות הבניה ואכלוס המבנה - מלמדת על קלישותה של טענה זו.

23. טענתו של המערער בסעיף 14 לערעור כי במסגרת הדיון בפני בית המשפט קמא "המשיבה הודתה כי תמונות השלד שהוגשו לבית המשפט היו 6 חודשים לפני ה-5.5.25" משוללת יסוד. בהקשר זה העיד המפקח בדיון בפני בית המשפט קמא כי "אני ביקרתי במקום ב-5/5/25. לשאלת ביהמ"ש, לא ביקרתי במקום לפני כן ולא באוקטובר. כמו כן לא ביקר במקום מפקח אחר מטעמנו... ב-5/5/25 המצב היה לפי התמונות שאני מציג לביהמ"ש - הוגשו וסומנו רנ/1 - רנ/7. במועד הדבקת הצו היה חיפוי אבן עליו. זה אומר שמהביקור שלי במאי עד הדבקת הצו נמשכה הבניה".

24. על כן, לא מצאתי כל עילה להתערב בקביעת בית המשפט קמא, לפיה המערער לא עמד בנטל המוטל עליו להוכיח כי מדובר במבנה שבנייתו הסתיימה או שהוא אוכלס בטרם הוגש תצהירו של המפקח.

25. נותרה אפוא טענתו של המערער בדבר פגמים שנפלו בהליך הוצאת הצו, וגם בטענה זו לא מצאתי ממש.

26. אזכיר, כי למשיבה עומדת חזקת תקינות המעשה המנהלי, ומשכך על המערער מוטל הנטל להוכיח, כי בהתנהלות המשיבה נפל פגם חמור, אשר בגינו יש להורות על ביטול צו ההריסה. לא די בטענות בעלמא, ולא די בהצבעה כללית על פגמים אפשריים.

27. המערער טוען כי הליך ההתייעצות טרם מתן הצו היה פגום, שכן לא הובא בפני מקבל ההחלטה על הוצאת הצו כי בנייתו של המבנה הסתיימה והוא מאוכלס, ולא הוצג מצבו התכנוני העתידי של המקום וכי היתר הבניה מצוי "בהישג יד".

28. אין בטענות אלה כדי להביא לביטול צו ההריסה, ובדין דחה אותן בית המשפט קמא.

29. לעניין היותו של המבנה גמור ומאוכלס - הרי שטענה זו נדחתה כמפורט לעיל.

30. לשיטתי, צדק בית המשפט קמא גם בקביעתו כי מצבם התכנוני של המקרקעין בהם הוקם המבנה ומכתבו של ראש המועצה המקומית אבו סנאן מיום 11.6.25, לפיו המגרש עליו הקים המערער את המבנה כלול בתכנית מפורטת לשינוי ייעוד המקרקעין מקרקע חקלאית למגורים - אינם מלמדים כי היתר בניה ביחס לעבודות האסורות מצוי "בהישג יד". כן צדק בית המשפט קמא כשקבע כי לא נפל כל פגם בתהליך קבלת ההחלטה להוצאת צו הריסה מנהלי, בהינתן תצהיר המפקח כדין לפי סעיף 221(ב) לחוק, ובהינתן ההיוועצויות הנדרשות לפי הוראות סעיף 225(א)(1) לחוק, ושעה שמדובר בהקמת שלד בניין רחב ידיים ללא היתר, על קרקע שהתוכנית החלה עליה אינה מאפשרת קבלת היתר.

31. כפועל יוצא, משלא ניתן להצביע על תכנית מופקדת שמכוחה ניתן לקבל היתר בניה, ומשלא עלה בידי המערער להוכיח שהיתר הבנייה נמצא בהישג יד ממשי, הרי שאין מקום גם לעכב את ביצוע ההריסה.

סוף דבר

32. עולה מן המקובץ כי אין בטיעוני המערער כדי להקים עילה להתערבות בהחלטת בית המשפט קמא. החלטה זו נטועה היטב, בדין ובתשתית העובדתית אשר עמדה לפני בית המשפט קמא. החלטתו - לפיה אין עילה לביטול צו ההריסה המנהלי - ראויה בנסיבות העניין.

33. על כל אלה נוסיף את המובן מאליו - המערער לא הצביע על קיומו של היתר בניה, ואף לא על קיומו של "אופק תכנוני" המלמד על היתר "בהישג יד".

34. אשר על כן, ומשלא נפלה שגגה בהחלטת בית המשפט קמא המצדיקה את ביטול הצו - אני דוחה את הערעור. נוכח התוצאה אליה הגעתי - אני מורה על ביטול צו עיכוב הביצוע שניתן כנגד ההריסה. על מנת לאפשר למערער התארגנות טרם ביצוע צו ההריסה, אני מורה כי צו עיכוב הביצוע שניתן בהחלטתי מיום 20.10.25 - יישאר בתוקף עד ליום 31.1.26.

35. אני מחייב את המערער בהוצאות המשיבה בגין הערעור, בסך 5,000 ₪, אשר ישולמו תוך 30 יום מהיום.

המזכירות תעביר את העתק פסק הדין לצדדים.

ניתן היום, ג' טבת תשפ"ו, 23 דצמבר 2025, בהעדר הצדדים.